新型コロナウイルスの影響でリモートワークが推奨されるようになったこともあり、オフィスの役割や重要性も変化してきています。
このような状況を考慮してオフィスの移転を考えているという経営者の方も少なくないでしょう。
オフィスを移転する際に大きな問題となることの1つに原状回復があります。
原状回復は物件の賃貸借契約に関する取り決めの1つであり、物件を退去するにあたって賃借人は入居時の状態(元の状態)に戻す義務があります。
つまり、オフィスを移転するときは、これまで借りていた物件を入居時の状態に戻さなければいけないということになります。
原状回復はどこまで行えば良いのか？
オフィスの原状回復を行うにあたって一番難しいのは、どこまで原状回復しなければならないのかということです。
オフィスの原状回復をマンションやアパートなど賃貸物件の原状回復と同様に考えている人も多いかもしれませんが、実は両者には大きな違いがあります。
もしも同じように考えていると貸主との間で大きなトラブルに発展してしまう可能性もあるので注意しましょう。
たとえば賃貸物件の場合、経年劣化や通常使用における損耗による損傷といったものは賃借人の負担ではなく、貸主の負担となります。
ですから、タバコの汚れで壁紙が変色してしまった場合や結露によって床や壁などにカビが発生してしまっても賃借人がそれを元通りにきれいにする義務は生じません。
また、耐用年数を過ぎた家電や設備などの調子が悪くなっていたとしても、退去時に新しいものに交換する必要はありません。
しかし、オフィスの場合は少し事情が変わってきます。
というのも、オフィスの原状回復は一般的に100%賃借人の義務となるからです。
もちろん、特約などで原状回復義務について個別の決まりがある場合は別ですが、通常は上記のような汚れ、経年劣化による設備の損傷といったものもすべて退去時に賃借人の負担で原状回復を行わなければなりません。
オフィスの原状回復義務が基本的に100%賃借人の負担となる理由
なぜオフィスの原状回復では賃借人の負担が大きくなるのか、その理由は借りる側の業態や業務内容、規模などによって物件の使い方に大きな差があるからです。
賃貸住宅であれば誰が借りても暮らし方に大きな違いがあるわけではありませんので、常識的な使用であれば損傷や劣化のレベルやスピードに大きな差が生じることはありません。
しかし、オフィスの場合は壁や天井の色、パーテーションなどのレイアウト変更を行うのが一般的ですし、電気機器や通信機器、照明などを設置するために電気配線や通信配線工事なども行われます。
こういった仕様の変更は会社独自のものであり、どの会社でも利用できるという性質のものではありません。
そのため、オフィスを退去する際には借りている間に生じた損傷や変更はすべて賃借人の側で元通りにしなければならないのです。
配線の原状回復にも注意が必要
オフィスの原状回復は目に見える場所だけ行えば良いわけではなく、目に見えない部分もちゃんと元通りにしなければなければなりません。
原状回復でよくトラブルになってしまうものに、配線があります。
オフィスの場合、コピー機やプリンターといった業務機器の取り回しを良くするために電気配線をいじったり、コンセントを新設したりすることがよくあります。
また、通信のためにLANケーブルの配線を業者にお願いした会社も多いでしょう。
このような電気配線やLANケーブルの配線といったものは床下や天井などを通すのが一般的なので、普段は目にすることはありません。
しかし、目に見えないからといってそのまま残してしまうと原状回復義務違反ということになってしまいます。
では、配線に関しては、どこまでが原状回復義務の範囲に含まれるのでしょうか。
電気配線の場合、電力会社からオフィスの分電盤までを「1次側配線」、分電盤から電気設備までの配線を「2次側配線」と呼びますが、賃借人が原状回復を行うのは2次側配線のみということになります。
1次側配線については何もする必要がありません。
同様に通信回線についても基地局からオフィスまでの回線については何もする必要はありませんが、オフィス内で電話やパソコンに繋がっている配線については退去時に撤去しなければなりません。
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