テナントとオーナーのトラブルは少なくありませんが、家賃の不払いなど大きな問題の中に、テナントと連絡が取れず音信不通になってしまうというケースがあります。
オーナーとしては非常に重大な問題ですが、果たしてこのような場合にはどうすべきなのでしょうか。
テナントが音信不通となった場合の対応
テナントと音信不通になってしまった場合、賃料の支払い請求や物件の明け渡し請求などを行う必要があります。
そのため保証人（連帯保証人）に連絡を取り、要点を伝えてください。
請求内容は、期限までに支払われていない家賃を支払ってほしいということと本人から連絡するよう伝えてほしいことです。
保証人（連帯保証人）は契約上家賃が支払われなかったときに代わって支払う義務を負いますので、請求は契約に沿う行為です。
また今後どのような対応をすべきか、借主本人と話をしなければならないため、本人に連絡を取ってもらう必要があります。
これは保証人でなく、家族などがわかっていればそちらに依頼することも可能です。
無断で立ち入る権限はない
不条理かもしれませんが、オーナーといえどもテナントの契約している部屋に無断で立ち入ることはできません。
賃貸借契約期間中は、あくまで借主が使用する権利を持っているからです。
借主本人に承諾を得ないまま合鍵など無断で立ち入ると、住居侵入罪（刑法130条）の罪に該当します。
もし契約書に「必要がある場合には承諾なく立ち入る」と条項を設けていても、原則承諾を得なければならないとされています。
火災などの緊急事態では緊急事務管理といって立ち入ることができますが、ガス漏れや水漏れ、火災などの緊急事態が発生していない限り認められません。
たとえば一般の住居で入居人の家族から安否確認があった場合でも、そのまま合鍵で中に入ることはできませんので、警察へ相談する手順を踏みます。
警察の要請のもと、開錠するというのは社会的相当行為とみなされるのが一般的です。
単に連絡が取れないというだけで、勝手に借主の区画に入ることはできないと覚えておきましょう。
立ち入りや片付けを可能にするためには、裁判所に「明け渡し請求訴訟」を提起し、裁判所が強制執行の申し立てを認めれば、法的手続きを踏んで合法的に立ち入ることができます。
保証金を使って清算を
オーナーがテナントと契約を結ぶときには、保証金を支払ってもらうのが一般的です。
保証金とは債務の担保や原状回復費用として預かるお金のことで、テナントが経営が立ちいかなくなった場合や倒産などした場合に、滞納した家賃や原状回復工事のため使うことができます。
相場は物件によっても異なりますが、貸店舗の場合はだいたい家賃の3～10ヶ月分くらいが相場です。
貸事務所の場合は、家賃の1～3ヶ月分程度が相場になっています。
滞納があった場合、これらの資金を使うことに問題はありません。
ただ、保証金の額を上回るような事態にならないよう、こまめに管理し、音信不通など異常が起こったら速やかに対処できるようにしておきましょう。
そもそも賃料の不払いや音信不通の状況が月単位で継続してしまうことは、オーナーにとって死活問題です。
当然その間の賃料収入はゼロになりますし、テナントには占有権があるため、勝手に中を片付けて次の借主を探すこともできません。
万が一音信不通になった場合は契約解除と明け渡しを実行するため、即座に裁判の手続きを取りましょう。
もちろん一時的に保証金の担保はありますが、オーナーはその後の不動産経営も考えなければなりません。
一連の手続きが迅速にできるように、普段からしっかりシステム構築しておきましょう。
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